臨汾新聞網(wǎng)訊 化解房地產(chǎn)庫存是中央確定的今年“三去一降一補(bǔ)”供給側(cè)改革政策的主要攻堅任務(wù)之一，為了解我市房地產(chǎn)目前的現(xiàn)狀和去庫存情況，11月底，國家統(tǒng)計局臨汾調(diào)查隊抽取臨汾盛年置業(yè)、五洲城建、城投金科、中礦宏業(yè)、祥宇龍居、城春、展源、堯隆、宏源、恒安10戶重點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行了專題調(diào)研。同時，就房地產(chǎn)去庫存的政策與措施等情況走訪市住建局，進(jìn)行了專項調(diào)查。

　　調(diào)查結(jié)果顯示：1月-10月份，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資回落，施工規(guī)模減緩，銷售面積增加，價格基本穩(wěn)定，但庫存壓力依然較大，消化周期超過一年，化解庫存仍需加力。

　　我市房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)

　　開發(fā)投資下降。自2015年2月到2016年5月份后，受基數(shù)過大影響，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資一改增長勢頭，掉頭向下，出現(xiàn)了商品房銷售、商品房施工面積以及本年新開工面積增速全面趨緩跡象。1月-10月份，全市完成房地產(chǎn)投資81.77億元，同比下降6.6%。

　　施工增速減緩。今年1月-10月份，全市施工面積達(dá)到1110.25萬平方米，同比增長12%。其中，住宅施工面積797.8萬平方米，增長12%，比1-5月份回落14個百分點(diǎn)。房屋新開工面積195.75萬平方米，同比下降43.4%，比1-5月份回落7.8個百分點(diǎn)。

　　竣工面積增加。今年1月-10月份，全市完成房屋竣工面積119.4萬平方米，同比增長8.9%。

　　銷售面積增加。今年1月-10月份，全市商品房銷售面積108.6萬平方米，同比增長10.6%。

　　房價穩(wěn)中略升。根據(jù)市統(tǒng)計局統(tǒng)計資料：1月-10月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房均價約為4261元/㎡，比去年同期每平方米增加368元，上漲9.5%。

　　部分企業(yè)庫存壓力較大。據(jù)市統(tǒng)計局統(tǒng)計，截至10月底，全市商品房庫存面積149.77萬平方米，比去年年底增加6.6萬平方米。據(jù)住建部門測算，全市房地產(chǎn)庫存消化周期14.8個月，較去年年底增加0.6個月，總體看處于可控范圍。

　　消化庫存的情況及措施

　　化解房地產(chǎn)庫存工作涉及面廣、難度較大，需要政府有關(guān)部門和房地產(chǎn)企業(yè)通力協(xié)作。從專項調(diào)查結(jié)果看，我市政府有關(guān)部門和企業(yè)均采取諸多措施，狠抓落實，取得一定成效。

　　從政府部門看，主要采取十項措施加以推進(jìn)。一是根據(jù)國家和省政府相關(guān)政策，結(jié)合實際，制定印發(fā)《關(guān)于健全完善住房保障和供應(yīng)體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見》和《關(guān)于加快化解房地產(chǎn)庫存的實施意見》，提出拓寬房地產(chǎn)去庫存渠道，健全完善相關(guān)配套政策措施，推進(jìn)房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，力爭利用3年左右的時間，全面完成全市房地產(chǎn)去庫存任務(wù)。二是采取政府統(tǒng)一購買、政府搭建平臺居民自愿購買、純貨幣安置三種方式，確保貨幣化安置比例不低于50%,全市6000套棚改貨幣化安置任務(wù)，目前已開工2179套。三是市住建局會同財政部門組織有關(guān)人員赴購房補(bǔ)貼工作開展較好的晉中市、忻州市、運(yùn)城市學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)經(jīng)驗和成功做法，并結(jié)合我市實際，起草了農(nóng)民工購房補(bǔ)貼配套的《實施細(xì)則》報市政府，確保完成化解房地產(chǎn)庫存目標(biāo)任務(wù)。四是全面推行居住證制度，引導(dǎo)和鼓勵非本市戶籍人員購買商品住房。打通商品房和公租房供需通道，不再新建公租房。嚴(yán)格落實支持住房消費(fèi)的金融和稅收政策。五是引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以租賃方式將商品住房推向市場。由單一銷售向以租代售、租售并舉模式轉(zhuǎn)變，允許將商業(yè)用房改建為租賃住房。六是引導(dǎo)幫助企業(yè)將現(xiàn)有庫存房調(diào)整為文化、旅游、健身、養(yǎng)老、公寓等跨界地產(chǎn)。七是引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)降低房價，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整營銷策略，對帶頭落實國家政策、降低商品房價格的建議政府給予獎勵。八是推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組，在資質(zhì)審批、市場管理等方面積極支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，壯大企業(yè)實力，增強(qiáng)去庫存能力。九是強(qiáng)化房地產(chǎn)市場調(diào)控管理。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析，強(qiáng)化房地產(chǎn)信息動態(tài)監(jiān)測，及時采取措施化解各種矛盾和問題。十是加大公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)力度。在新建商品房集中區(qū)域，采取多種方式規(guī)劃建設(shè)小學(xué)、初中等教育設(shè)施，加快推進(jìn)公交、道路、市政等配套建設(shè)。

　　從企業(yè)部門看，據(jù)調(diào)查，10戶房地產(chǎn)企業(yè)為減輕庫存壓力，縮短庫存消化時間，均根據(jù)本企業(yè)實際出臺了多項措施。主要有加大宣傳力度，在“五一”、端午、國慶等節(jié)假日舉辦各種促銷活動，舉辦大型感恩回贈宣傳活動，贈送加油卡、金條等物品;實施老帶新策略，加大老帶新客戶的獎勵力度，限期免費(fèi)停車和減免物業(yè)費(fèi)、贈送老業(yè)主生日蛋糕，舉辦家裝講座，免費(fèi)裝修設(shè)計，優(yōu)惠折扣家裝建材等獎勵制度;實施團(tuán)購和特價房銷售則策略;加強(qiáng)企業(yè)營銷隊伍管理，引進(jìn)外來管理人員，從團(tuán)隊打造和內(nèi)部素質(zhì)上提高競爭力;與金融機(jī)構(gòu)協(xié)商，提高貸款授信審批效率，及時發(fā)放貸款;下調(diào)部分商品房銷售價格，針對頂層、大戶型和位置差等情況下調(diào)售價，實施限時折扣營銷策略等。

　　去庫存存在的問題

　　從宏觀角度來看，近年施工面積增加較快。據(jù)住建部門資料，2012年以來，我市房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，相繼開工建設(shè)了一大批項目。這些項目現(xiàn)已進(jìn)入竣工高峰期，平均每個月竣工面積都在30萬平方米以上。同時今年1月-10月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積1110.3萬平方米，新開工面積195.7萬平方米，部分項目按照正常進(jìn)度明后年進(jìn)入竣工或預(yù)售期，形成新的庫存面積在1250萬平方米以上。

　　城中村改造形成新的庫存。住建部門資料顯示，今年我市區(qū)城中村改造將拆遷9027戶，拆遷面積328.54萬平方米，還遷面積334.38萬平方米，按每套住房100平方米計算，每戶平均還遷3.7套住房，按每戶1.7套住房進(jìn)入市場買賣，預(yù)計將有153.459萬平方米進(jìn)入房地產(chǎn)市場。而拆遷后可用于開發(fā)的用地面積224.65萬平方米，按3.0的容積率計算，可建設(shè)673.95萬平方米的商品房，扣除還遷面積外，還將形成新的庫存339.57萬平方米。

　　剛性需求釋放不足。據(jù)住建部門測算，按照我市城鎮(zhèn)年均增加10萬人，未來5年將新增城鎮(zhèn)人口50萬人，按人均剛需30平方米計算，未來5年將有1500萬平方米的住房剛性需求。但由于目前經(jīng)濟(jì)增長放緩，居民收入滿足不了購房需求，形不成住房購買力。

　　二手房市場滯后。住建部門資料顯示，目前我市區(qū)約有950萬平方米的“二手房”，由于土地性質(zhì)屬劃撥，難以補(bǔ)交土地出讓金，導(dǎo)致無法辦理交易登記，成為去庫存的一個瓶頸。

　　從企業(yè)微觀角度看，據(jù)調(diào)查，10戶企業(yè)反映的制約因素或問題主要有房地產(chǎn)企業(yè)取地成本較高，房價和成本下調(diào)困難，致使庫存化解緩慢;土地供給過多，地價高稅率高，樓盤周邊配套設(shè)施滯后;公積金大貸款新政出臺后，對公積金貸款客戶產(chǎn)生一定影響;待售房戶型和樓層選擇面窄;經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不好，人們購房需求下降，投資房地產(chǎn)的人減少;商品房存量多、需求少，改善需求不足，剛性需求增長緩慢。

　　幾點(diǎn)建議

　　加快政府相關(guān)政策落實。一是加力推進(jìn)棚改貨幣化安置。堅持“政府主導(dǎo)、群眾自愿、讓利于民”的原則，加大工作力度，確保完成2016年貨幣化安置不低于50%的目標(biāo)。二是實施督查和落實機(jī)制。在市政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，協(xié)調(diào)發(fā)改、規(guī)劃、財政、土地、公安等部門落實化解房地產(chǎn)庫存的各項措施，加大督導(dǎo)檢查力度。三是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場輿論引導(dǎo)。堅持正確輿論導(dǎo)向，切實加大房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的宣傳力度，引導(dǎo)社會合理消費(fèi)，努力營造促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的良好氛圍。

　　加大宏觀調(diào)控力度。針對待售房面積增加過快的實際，應(yīng)在住房供給過剩的縣(市、區(qū))，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)用地供給量，依法合理調(diào)整未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途，把牢土地供應(yīng)的“閘口”，減緩新增面積壓力。

　　實施房企兼并轉(zhuǎn)型，提高集中度。房企實施兼并重組和轉(zhuǎn)型升級是化解房地產(chǎn)庫存的有效途徑。當(dāng)前，商品房滯銷的企業(yè)主要是規(guī)模小、開發(fā)成本高和產(chǎn)品缺乏附加值、降價銷售仍無人接盤的企業(yè)。通過大型兼并小微企業(yè)實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級來降低成本，提高品質(zhì)和競爭力。

　　加大宣傳和促銷力度。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在確定合理利潤空間、回收成本的前提下，采取切實可行的舉措，針對企業(yè)庫存商品房實際特點(diǎn)，因企制宜，一企一策，加大宣傳和營銷策略的創(chuàng)新力度，積極落實政府相關(guān)部門的扶持政策，多措并舉，狠抓落實，強(qiáng)化服務(wù)，加快消化現(xiàn)有庫存，實現(xiàn)企業(yè)良性發(fā)展。

　　改革供給側(cè)結(jié)構(gòu)。針對目前商品房庫存壓力大、剛性需求釋放不足、適銷對路產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理等問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)市場研究，滿足不同需求層次，尤其是針對中等收入以下客戶需求的實用性小戶型的購房意愿，進(jìn)一步改善供給與需求的高效對接水平。 （張靈龍）