良田美景湯家山。

　　一條新修的山間小路曲徑通幽，平整連片的空地上推土機正在忙碌。周圍竹林環(huán)抱，寂靜中只有鳥鳴清脆。

　　這座名叫花溪谷的小山谷，百米外就是319國道，10分鐘就可以上高速?；ㄏ扔腥龡澝袼拚趧庸そㄔO，幾年后將成為桃花源高端民宿的集中地。

　　11月11日，常德市桃花源旅游管理區(qū)桃花源鎮(zhèn)湯家山村、常德市歸園居農(nóng)宅鄉(xiāng)村旅游專業(yè)合作社理事長張小桃向記者介紹時感慨：“如果沒有推行農(nóng)宅改革試點，像花溪谷這樣集中連片開發(fā)民宿幾乎是不可能的?！?/p>

　　張小桃所說的“農(nóng)宅改革”，即湖南省宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”及農(nóng)宅合作社改革試點。2018年12月26日，湯家山村在全省率先啟動這一改革試點工作。

　　改革進行兩年，紅利正在釋放。隨著湯家山村以農(nóng)村宅基地“三權分置”為基礎、以歸園居農(nóng)宅合作社為平臺、以“合作社 公司 農(nóng)戶”為主要模式的改革推進，湯家山農(nóng)家樂和特色民宿正在走向集群化、規(guī)模化，一幅村莊美、產(chǎn)業(yè)興的鄉(xiāng)村振興畫卷正在徐徐鋪開。

　　三權分置 ，抽絲剝繭解“麻紗”

農(nóng)宅變驛站。

　　湯家山村緊鄰桃花源風景名勝區(qū)，國道319穿村而過，山水相依，景色怡人，吸引了不少投資者的眼光。

　　多年來，由于農(nóng)民大批外出務工，全村宅基地空置率達10%，空房率高達70%。農(nóng)村閑置房成為了投資者眼中的“香餑餑”。

　　“三權分置前，農(nóng)戶的閑置房只能和投資者私下協(xié)商。既引不來好項目，又容易扯‘麻紗’?！睆埿√腋嬖V記者，由于缺乏法律保障，矛盾糾紛頻出，租戶生意不好時容易欠債“跑路”，生意好時農(nóng)民又會臨時要求漲租。

　　“三權分置”改革，將宅基地資格權由農(nóng)戶享有，房屋使用權按照誰投資、誰受益的原則由投資者享有，使用權由村集體享有。每一項權利都能獲得確權頒證的法律保障。這樣的利益分配，保證了村集體和農(nóng)戶收入，保障了投資者的權益，也給村民們吃下了“定心丸”。

　　2018年12月26日，領到全省第一本“三權分置”不動產(chǎn)權登記證的向建香，把使用權證交給了合作社。

　　她給記者算了筆賬：閑置的舊屋263.68平方米，加上179.7平方米的宅基地，她每年可從合作社獲得租金6000多元。像向建香一樣，入社成員瞿丕生、劉雨娥等也把自家閑置農(nóng)宅委托租賃給歸園居合作社，簽訂了10年流轉協(xié)議。

　　合作社將3戶閑置農(nóng)房出租給市自行車協(xié)會、足球協(xié)會等，打造青少年活動營地，每年收取租金2萬元。

　　搭建平臺 ， 沉睡農(nóng)宅“變閑為寶”

“歸園居”首批入社經(jīng)營戶竹林棲閑農(nóng)莊。

　　在湯家山村采訪，隨處可見“歸園居”的品牌印記。

　　中午時分，記者走進標有“歸園居”6號的竹林棲閑農(nóng)莊。小院里停滿了車，一樓的大廳里坐滿了客人。40多歲的莊主田金娥煮擂茶、擺壓桌，忙得不亦樂乎。

　　“我是‘歸園居’首批入社的經(jīng)營戶?！碧锝鸲鹫f，合作社成立后，完成了鄉(xiāng)村旅游健身游步道及多條旅游線路的修建改造;按“一戶一品”的要求，量身為經(jīng)營戶們定制了改造方案，改造升級了經(jīng)營環(huán)境和配套基礎設施。桿線入地、統(tǒng)一招牌、統(tǒng)一庭院綠化改造、增加公用WIFI布點……“環(huán)境更美，生意更好了。”

　　湯家山農(nóng)宅基地改革進程中，常德市歸園居農(nóng)宅鄉(xiāng)村旅游專業(yè)合作社(以下簡稱歸園居合作社)應運而生。合作社制定了宅地流轉制度、監(jiān)督評級機制等一系列操作辦法。目前，全村有自愿入社農(nóng)戶24家，發(fā)展入社經(jīng)營戶13家。

　　按照房屋閑置、建房資格閑置、宅基地閑置三類情況，歸園居合作社建立了農(nóng)宅動態(tài)信息庫，查實全村共有閑置房屋16戶、閑置建房資格35戶、閑置宅基地12戶、一戶多宅的25戶、可復耕的60戶，總面積21893平方米。

　　摸清了農(nóng)宅“家底”，合作社牽頭統(tǒng)籌全村閑置資源，推出三種模式，搭建起公益性質(zhì)的閑置農(nóng)宅流轉平臺，并探索宅基地復墾入市。2019年，合作社整合54戶空閑宅基地指標實施土地開發(fā)，生成了土地指標入市出讓。曾經(jīng)空置、低收益的農(nóng)宅，在合作社與投資者的精心裝扮下，成為了“聚寶盆”。

　　鼓勵有意愿的農(nóng)戶自主經(jīng)營。合作社統(tǒng)一開展品牌推廣、統(tǒng)一分配客源、統(tǒng)一提供公共服務，鼓勵村民依托自有農(nóng)宅院落發(fā)展民宿、餐飲等，允許返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員和當?shù)剞r(nóng)民合作，打造健康養(yǎng)生基地、藝術創(chuàng)作中心、田園綜合體等鄉(xiāng)村旅游特色示范點。

　　鼓勵有資源的農(nóng)戶委托租賃。合作社單獨、或與專業(yè)營運公司、民間資本合作，租賃村內(nèi)閑置農(nóng)房，實施標準化改造，規(guī)范了標示標牌，做好外觀美化和屋內(nèi)裝修，發(fā)展休閑度假、養(yǎng)老養(yǎng)生、餐飲住宿等產(chǎn)業(yè)。

　　鼓勵有資格的農(nóng)戶集中流轉。落實宅基地集體所有權，維護農(nóng)戶依法取得的宅基地使用權，合作社以支付租金的形式統(tǒng)一收儲有資質(zhì)但暫未建房的資格權，由合作社實施集中開發(fā)。目前，已明確可流轉的建房資格29個，共5660平方米。合作社已流轉8戶社員閑置宅基地資格，用于集中打造擂茶文化博物館和花溪谷主題民宿;與農(nóng)戶簽定了20年的流轉協(xié)議，每戶村民可獲得租金收益4萬多元。

　　整合資源，演活鄉(xiāng)村振興“一臺戲”

歸園居農(nóng)宅招商推介。

　　“湯家山區(qū)位優(yōu)勢明顯，環(huán)境優(yōu)越，特別適合度假休閑旅游，尤其適合民宿業(yè)發(fā)展?！币讶腭v湯家山村的湖南有戲傳媒項目主管劉少燕說。今年4月8日，湖南有戲傳媒正式接手湯家山村歸園居農(nóng)宅租賃托管運營項目。湖南有戲傳媒是一家旅游營銷的專業(yè)公司，是張家界多家知名民宿幕后“操盤手”。

　　目前，圍繞湯家山民宿項目的包裝、運營已經(jīng)啟動：完成了花溪谷民宿前期規(guī)劃定位;開通了“桃花源里有個家”的微信公眾號，重點推介湯家山的山水資源和民宿產(chǎn)業(yè);制作了專題宣傳片在騰訊等視頻網(wǎng)站發(fā)布……劉少燕說，已有好幾批客人來實地洽談，花溪谷的民宿集群建成后，公司將負責前期的包裝、維護、運營。

　　農(nóng)宅改革的最終目的，是喚醒沉睡的土地資源，激活鄉(xiāng)村發(fā)展的內(nèi)生動力。湯家山村農(nóng)宅改革的同時，桃花源旅游管理區(qū)多方整合政策、資金、力量、市場等資源，為改革試點保駕護航，把鄉(xiāng)村振興大戲唱得愈加精彩。

　　桃花源旅游管理區(qū)相繼制定了湯家山村新建房、改建房、翻新房管理辦法及工作流程，明確農(nóng)村閑置房屋界定的使用條件、租賃建設條件，規(guī)范流轉交易的合同條款及合同調(diào)解程序;統(tǒng)籌安排農(nóng)宅改革專項基金，整合村鄉(xiāng)村振興資金，集中財力推進農(nóng)宅改革項目。實施以獎代投，開展閑置農(nóng)宅激活示范戶評選，對激活閑置農(nóng)宅成效明顯的企業(yè)和個人進行獎補;對接農(nóng)商銀行開發(fā)全省第一個“農(nóng)宅貸”金融產(chǎn)品，2020年8月發(fā)放了全省第一筆農(nóng)宅貸資金12萬元。

幸福家園湯家山。

　　推出“共享桃花源”的概念，對接旅行社100多家，定期舉辦“送客入村”“下鄉(xiāng)看房團”“民宿體驗營”“鄉(xiāng)村美拍賽”等活動。兩年來，湯家山村年游客接待量超過10萬人次，吸引了200多人回村創(chuàng)業(yè)。

　　“山泉農(nóng)家”的經(jīng)營業(yè)主李姣就是其中之一。她大學畢業(yè)后在廣州工作了7年。因為看到家鄉(xiāng)的發(fā)展前景，她辭掉工作回鄉(xiāng)開了一家擂茶館。擂茶館的飯菜用柴火灶烹制，店里掛著李嬌自己畫的油畫，擺著休閑藤椅。近兩年，小店每年接待游客上萬人次，年經(jīng)營收入約30萬元。

　　“通過農(nóng)宅改革 ，盤活了閑置資源，吸引了社會資本，村集體經(jīng)濟有了源頭活水，村民是最終的受益者。”桃花源旅游管理區(qū)黨委書記、管委會主任伍彩霞告訴記者，隨著歸園居農(nóng)宅鄉(xiāng)村旅游專業(yè)合作社的擂茶博物館和花溪谷民宿集群的建成，湯家山村的發(fā)展將步入新臺階。

　　記者 葛輝文 孫瑋懌 通訊員 小毛 湖南日報記者 周勇軍 文/圖